부동산 경매, 이렇게 시작하자! 절차부터 성공 전략까지 완벽 정리

부동산 경매: 재테크의 시대, 경매의 모든 것

목차

• 1. 개요
• 2. 경매의 종류
• 3. 경매의 절차
• 4. 인수주의와 잉여주의
• 5. 기타

본문

1. 개요

법률 용어에서 경매(競賣)는 국가기관인 법원이 주체가 되는 경매로서 집행행위를 위한 집행법원을 두고, 그 소속기관인 집행관이 집행행위 및 집행절차의 이행을 실시하는 경매방식을 말합니다. 사람에게 제일 가혹한 형벌이 사형이라면, 재산에 대한 최고 형벌은 경매라 할 수 있습니다. 법원에서 진행하는 경매는 채권자의 신청에 의해 채무자의 채무를 현금화하기 위해 채무자의 동산 및 부동산을 처분하여 현금화한 뒤, 이를 배분하는 행위를 가리킵니다. 근거 법률은 민사집행법입니다.

2. 경매의 종류

2.1. 담보권 실행을 위한 경매(임의경매)

민사집행법 제264조에 따르면, 부동산을 목적으로 하는 담보권을 실행하기 위한 경매신청을 함에는 담보권이 있다는 것을 증명하는 서류를 제출해야 합니다. 이는 주로 저당권, 전세권 등 민법에 규정된 담보권을 실행하기 위한 경매로, 주로 법원에서는 임의경매라고 부릅니다.

2.2. 강제경매

강제경매는 민사집행법 제80조에 따라, 채권자의 채권을 실행하기 위해 집행권원에 의해 진행되는 경매입니다. 경매신청서에는 채권자, 채무자와 법원의 표시, 부동산의 표시, 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원을 명시해야 합니다.

2.3. 형식적경매

형식적경매는 임의경매 및 강제경매가 아닌 기타 법률 등에 규정된 경매로, 공유물 분할을 위한 경매, 청산을 위한 경매 등이 있습니다. 민사집행법 제275조에 의해 임의경매의 진행방식을 준용하지만, 실질적경매와는 차이가 있습니다.

3. 경매의 절차

부동산 경매 절차는 다음과 같이 진행됩니다: 1. 당사자의 경매신청 → 2. 법원의 경매개시 결정 (배당요구 종기결정 및 공고 + 매각기일 및 매각결정기일의 지정) → 3. 매각기일 → 4. 매각허가 결정 → 5. 매수인의 대금 납부 → 6. 배당 순으로 이루어집니다.

3.1. 경매신청

경매절차는 채권자나 이해관계자가 법원에 경매신청서를 제출함으로써 시작됩니다. 신청서에는 채권자, 채무자와 법원의 표시, 부동산의 표시, 경매의 이유가 된 채권 및 집행권원을 명시해야 합니다.

3.2. 경매개시 결정

법원은 경매신청을 접수한 후 경매개시 결정을 내립니다. 이때, 배당요구 종기결정 및 공고와 매각기일 및 매각결정기일의 지정이 이루어집니다.

3.3. 매각기일

매각기일에는 부동산의 경매가 실제로 이루어집니다. 일반적으로 호가경매가 많이 사용되며, 입찰자들은 정해진 기일에 입찰서를 제출하고 개찰을 통해 낙찰자가 결정됩니다.

3.4. 매각허가 결정

매각이 이루어진 후, 법원은 매각허가 결정을 내립니다. 낙찰자는 대금지급기한 내에 잔금을 납부해야 하며, 이후 배당기일이 설정됩니다.

3.5. 매수인의 대금 납부

매수인이 대금을 완납하면, 매수인은 부동산의 완전한 소유권을 가지게 됩니다. 후순위 근저당권자가 경매를 신청한 경우, 선순위 근저당권자의 배당액이 이 시점에 확정됩니다.

3.6. 배당

배당은 법적으로 정해진 순서에 따라 이루어지며, 동순위 채권자 간에는 안분하여 배당됩니다. 배당 순서는 집행비용, 우선변제채권, 당해세, 법정기일이 앞선 조세 및 공과금, 저당권, 임금채권, 일반채권자 순입니다.

4. 인수주의와 잉여주의

경매를 통해 부동산을 매각할 때, 부동산에 부착된 권리들이 매수인에게 인수되는지 또는 소멸되는지가 중요합니다. 말소되는 권리는 저당권, 압류, 가압류 등이 있으며, 후순위 권리들은 모두 소멸됩니다. 인수되는 권리는 지상권, 전세권, 가등기 등이 있습니다.

5. 기타

부동산 경매에 대한 추가 정보로, 채무자가 경매로 매각된 부동산에 대해 양도세를 내야 하는 경우, 법원의 경매진행 중 발생할 수 있는 다양한 사항들에 대해 알아두는 것이 중요합니다. 예를 들어, 서울 등 투기과열지구의 재건축 조합원 승계는 국가나 금융기관이 넘긴 경매를 낙찰받은 경우 문제가 없다는 점 등이 있습니다.

자주 묻는 질문

경매에 처음 참여하는 사람들은 다양한 질문을 가질 수 있습니다. 예를 들어, 경매에 참여하려면 어떤 자격이 필요한지, 입찰 보증금은 얼마인지, 낙찰 후에는 어떤 절차를 거쳐야 하는지 등입니다. 이러한 질문에 대한 답변을 미리 알아두면 경매 참여에 큰 도움이 됩니다. 또한, 경매 관련 법률이나 절차에 대한 전문가의 조언을 구하는 것도 좋은 방법입니다.

부동산 경매는 재테크의 한 방법으로 많은 사람들이 관심을 가지고 있습니다. 철저한 준비와 전략을 통해 성공적인 경매를 경험하고, 수익을 창출해 보세요. 위 글이 조금이라도 도움이 되셨다면, 아래 공감 클릭 부탁드립니다 :)